미지급 기성금 및 추가공사대금 약 3억 9,600만 원 인정
서울동부지방법원 2021. 2. 5. 선고, 서울고등법원 2022. 5. 11. 선고, 대법원 2022. 8. 31. 선고
발주자가 하자를 이유로 준공대금과 추가공사대금 지급을 거부한 사건에서, 하자손해배상액은 최소한으로 줄이고 설계변경에 따른 추가공사대금은 대부분 인정받아 3심 모두 승소
1. 사건의 개요
건물을 다 짓고도 돈을 못 받는 경우, 생각보다 많습니다. 이유는 한 가지, “하자가 있으니 그 돈으로 퉁치자”는 겁니다.
이 사건도 마찬가지였습니다. 저희 의뢰인(시공사)은 오피스텔 신축공사를 계약대로 완공하고 사용승인까지 다 받아냈습니다. 그런데 발주자 측은 크고 작은 하자를 잔뜩 나열하며 잔여 공사대금 지급을 미뤘고, 심지어 시공 과정에서 발주자의 지시로 추가로 진행한 설계변경 공사비마저 인정하지 않으려 했습니다.
결국 저희 의뢰인은 미지급 공사대금과 추가공사대금을 받기 위해 소송을 제기했고, 발주자 측은 반대로 “하자가 있으니 그만큼 상계하겠다”며 맞섰습니다. 1심부터 대법원까지 이어진 이 다툼에서, 법무법인 이안은 시종일관 두 가지에 집중했습니다. 추가공사대금은 최대한 받아내고, 하자손해배상은 최소한으로 막는 것.
2. 법무법인 이안의 주장과 법원의 판단
① 계약금액 자체가 늘어난 부분 — 전액 인정
공사 도중 여러 차례 계약금액을 증액하는 변경계약이 있었는데, 발주자 측은 뒤늦게 “그 증액분도 적정성을 따져봐야 한다”며 지급을 거부했습니다. 하지만 법원은 이미 당사자 간 계약으로 확정된 금액인 이상 별도로 적정성을 다툴 수 없다고 명확히 선을 그었고, 미지급분을 전액 인정했습니다.
② 발주자 지시로 진행한 추가 설계변경 공사비 — 감정 결과와 도급계약 조항을 근거로 최대한 인정
가장 치열했던 쟁점은 설계변경에 따른 추가공사비였습니다. 발주자 측은 “정식으로 변경계약서를 쓴 적이 없으니 추가공사비를 줄 수 없다”고 주장했는데, 실제로 1심에서는 이 주장이 받아들여져 추가공사비 청구가 전부 기각되기도 했습니다.
이안은 2심에서 접근 방식을 바꿨습니다. 도급계약서에 있던 ‘설계변경 시 계약금액을 조정한다’는 조항, 도면상으로 확인되는 실제 시공 변경 사실, 그리고 발주자가 설계변경 내역서를 받고도 이를 전면 부인하지 않은 정황들을 감정 결과와 함께 촘촘히 엮어 제시했습니다. 그 결과 2심 법원은 “명시적인 서면 계약이 없더라도, 정황상 설계변경과 그에 따른 추가공사비 지급에 대한 묵시적 합의가 있었다”고 판단하며 추가공사비 대부분을 새로 인정했습니다. 이 부분은 1심 대비 2심에서 인용금액이 크게 늘어난 핵심 요인이었고, 대법원에서도 그대로 확정되었습니다.
③ 발주자의 하자손해배상 주장 — 감정 결과에 기반해 최소화
발주자 측은 다양한 하자를 근거로 상당한 금액의 손해배상채권을 주장하며 상계를 시도했습니다. 이안은 감정인의 감정 결과를 적극 활용해, 실제로 인정되는 하자와 그렇지 않은 하자를 하나하나 가려냈습니다. 특히 “하자가 중요하지 않으면서 보수비용만 과다한 경우에는 보수비가 아니라 실제 손해액만 배상하면 된다”는 법리를 적용시켜, 최종적으로 인정된 하자손해배상액은 발주자가 애초 주장했던 금액에 비해 크게 줄어든 수준에 그쳤습니다.
④ 부가가치세 관련 부당이득 주장 — 배척
발주자 측은 “건물 일부가 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하니 그만큼 부당이득으로 반환하라”고도 주장했습니다. 하지만 법원은 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인 이상 규모와 무관하게 국민주택으로 볼 수 없다는 대법원 판례를 근거로 이 주장 역시 받아들이지 않았습니다.
⑤ 결론
1심에서는 추가공사비 청구가 대부분 기각되었지만, 2심에서 이안의 주장이 폭넓게 받아들여지며 인용금액이 상당히 증액되었고, 3심(대법원)에서는 상대방의 상고가 모두 기각되며 그대로 확정되었습니다.
3. 사건의 의의
건설 현장에서는 “하자 핑계로 잔금을 미룬다”는 말이 나올 정도로, 하자를 이유로 준공대금이나 추가공사대금 지급을 거부하는 일이 흔합니다. 발주자 입장에서는 협상 카드로, 시공사 입장에서는 억울한 굴레로 작용하곤 하죠.
이 사건은 그런 전형적인 구도에서 ① 감정 결과와 계약조항을 정교하게 결합해 추가공사비를 최대한 인정받고, ② 하자손해배상은 법리와 감정 결과를 근거로 최소화시킨, 시공사를 위한 실질적 성과 사례입니다. 특히 정식 변경계약서가 없더라도 정황과 도급계약 조항만으로 추가공사비 지급 의무를 인정받을 수 있음을 보여주었다는 점에서, 유사한 분쟁을 겪는 시공사들에게 실질적인 참고가 될 수 있는 판결입니다.
위 내용은 개별 사건의 결과로서, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
준공후 준공금 및 추가공사대금을 지급받지 못하고 계시다면 법무법인 이안으로 문의해 주시기 바랍니다.